EAP de obra: exemplo de estrutura analítica na construção civil

A EAP de obra é a Estrutura Analítica do Projeto aplicada à construção: a árvore que decompõe tudo o que a obra entrega, do projeto aprovado ao habite-se, em pacotes que dá para orçar, programar, medir e cobrar de alguém. Ela parece simples, porque toda obra tem fundação, estrutura, vedação, instalações e acabamento. O difícil é decidir como organizar esses serviços e lembrar do que não está no orçamento de engenharia.

Este estudo de aplicação usa um exemplo ilustrativo de edifício residencial para mostrar as decisões que importam: organizar por serviço, por pavimento ou dos dois jeitos; até onde decompor; e como fazer a mesma estrutura servir ao cronograma, ao orçamento e às medições. O conceito geral de EAP está em o que é EAP; aqui o foco é o canteiro.

O que muda quando a EAP é de uma obra

Uma obra tem quatro características que pesam na estrutura:

1. Serviços repetidos por local. A estrutura do 2º pavimento é igual à do 3º, mas acontece em outro momento, com outra medição.
2. Orçamento já existente. A construtora quase sempre tem uma planilha orçamentária por serviço antes do planejamento. A EAP precisa conversar com ela.
3. Medição mensal. O cliente, a incorporadora ou o órgão público paga pelo que foi executado e medido. O pacote de trabalho precisa ser medível.
4. Entregas que não são construção. Aprovações, alvará, ligações de energia e água, vistoria do Corpo de Bombeiros e documentação de entrega têm prazo e responsável, mas não aparecem na planilha de serviços.

Por serviço, por pavimento ou misto

Há três formas de organizar o segundo e o terceiro nível de uma EAP de obra:

Não há forma certa para toda obra. O critério é responder a duas perguntas: como a obra vai ser medida e como as equipes vão se mover no canteiro. Se a estrutura avança pavimento a pavimento e a medição é por pavimento, esse corte precisa aparecer em algum nível.

O estudo: edifício residencial de quatro pavimentos

O exemplo é ilustrativo. Uma construtora vai erguer um edifício residencial com térreo e quatro pavimentos tipo, 16 apartamentos, estrutura de concreto armado e alvenaria de vedação. O projeto arquitetônico está aprovado, e os projetos complementares estão em finalização. A escolha foi a estrutura mista: sistema construtivo no segundo nível, pavimento no terceiro quando há repetição.

1 Edifício residencial entregue e com habite-se
  1.1 Gerenciamento da obra
      1.1.1 Plano da obra e cronograma físico-financeiro
      1.1.2 Medições e relatórios mensais
      1.1.3 Diário de obra e controle de qualidade
      1.1.4 Segurança do trabalho no canteiro
  1.2 Projetos e aprovações
      1.2.1 Projetos complementares compatibilizados
      1.2.2 Alvará de construção
      1.2.3 Projeto de prevenção de incêndio aprovado
  1.3 Canteiro e serviços preliminares
      1.3.1 Canteiro instalado (tapume, barracões, ligações provisórias)
      1.3.2 Locação da obra
  1.4 Infraestrutura
      1.4.1 Movimento de terra
      1.4.2 Fundações
      1.4.3 Vigas baldrame e impermeabilização
  1.5 Superestrutura
      1.5.1 Estrutura do térreo
      1.5.2 Estrutura do 1º pavimento
      1.5.3 Estrutura do 2º pavimento
      1.5.4 Estrutura do 3º pavimento
      1.5.5 Estrutura do 4º pavimento e barrilete
  1.6 Vedações
      1.6.1 Alvenaria do térreo
      1.6.2 Alvenaria dos pavimentos tipo (1º ao 4º)
  1.7 Instalações
      1.7.1 Instalações elétricas e de comunicação
      1.7.2 Instalações hidrossanitárias
      1.7.3 Instalações de gás
      1.7.4 Sistema de combate a incêndio
      1.7.5 Elevador instalado e liberado
  1.8 Cobertura e impermeabilização
      1.8.1 Cobertura
      1.8.2 Impermeabilização de áreas molhadas e lajes expostas
  1.9 Revestimentos e acabamentos
      1.9.1 Acabamentos do térreo e áreas comuns
      1.9.2 Acabamentos dos apartamentos (1º ao 4º)
      1.9.3 Esquadrias e vidros
      1.9.4 Pintura interna e de fachada
  1.10 Áreas externas
      1.10.1 Calçadas, muros e paisagismo
      1.10.2 Estacionamento
  1.11 Entrega
      1.11.1 Ligações definitivas de energia, água e esgoto
      1.11.2 Vistoria do Corpo de Bombeiros
      1.11.3 Habite-se
      1.11.4 Manual do proprietário e termo de entrega das unidades

Leitura comentada da estrutura

O primeiro nível é o resultado, não "Obra". "Edifício entregue e com habite-se" deixa claro quando o projeto termina. Sem isso, a obra "acaba" quando a última demão de tinta seca, e a documentação fica sem dono.

Os ramos 1.1, 1.2 e 1.11 são os que a engenharia esquece. Gerenciamento, aprovações e entrega não são serviços de canteiro, mas consomem gente e prazo. As ligações definitivas e o habite-se, em especial, costumam ficar perto do caminho crítico no fim da obra, porque dependem de terceiros. O estudo de caminho crítico da obra mostra como uma ligação de energia pode virar o item que define a data de entrega.

A superestrutura está quebrada por pavimento, a alvenaria não totalmente. A estrutura de cada pavimento é medida e liberada separadamente, porque a próxima laje depende dela. A alvenaria dos pavimentos tipo foi agrupada num pacote só porque, nesse exemplo, a mesma empreiteira executa os quatro andares em sequência contínua e a medição é feita por percentual do pacote. Se a medição fosse por pavimento, o pacote seria dividido.

O elevador é um pacote próprio. Ele envolve fabricação, montagem e liberação por empresa especializada, com prazo longo de fornecimento. Escondido dentro de "instalações", o pedido costuma sair tarde.

Até onde decompor a EAP de obra

O pacote de trabalho de uma obra está no tamanho certo quando passa em quatro testes:

1. Tem um responsável só: uma equipe própria ou uma empreiteira.
2. Cabe num ciclo de medição ou em poucos: se um pacote leva oito meses, você mede percentual subjetivo durante oito meses.
3. Tem critério de conclusão claro: laje concretada e desformada, alvenaria conferida no prumo e no esquadro, ensaio de estanqueidade aprovado.
4. Corresponde a itens identificáveis do orçamento: você consegue dizer quais linhas da planilha compõem aquele pacote.

Abaixo disso, já é atividade de cronograma: "armar pilares do 2º pavimento", "concretar laje do 2º pavimento", "desformar". Essas ações entram no cronograma como desdobramento do pacote 1.5.3, não como novos níveis da EAP.

Como ligar a EAP ao orçamento, ao cronograma e às medições

A mesma estrutura precisa servir a três usos. O que faz isso funcionar é a codificação compatível.

1. Orçamento. Cada linha da planilha orçamentária recebe o código do pacote a que pertence. A soma por código dá o orçamento de cada pacote, e a soma dos pacotes bate com o total da obra. Se sobrar linha sem código, falta pacote na EAP; se sobrar pacote sem linha, falta custo no orçamento.
2. Cronograma. Os pacotes viram tarefas de resumo, e as atividades do cronograma ficam embaixo deles. A data de cada pacote passa a ser calculada pelas atividades e dependências, não digitada.
3. Medições. O avanço medido por pacote, multiplicado pelo orçamento do pacote, dá o valor executado no mês. Comparado com o cronograma físico-financeiro, mostra se a obra está adiantada ou atrasada em valor, e não só em percentual geral.

Para os pacotes contratados de empreiteiras, escreva a ficha do dicionário da EAP com o que está incluído, o que fica de fora e o critério de medição. É ali que se evita a discussão sobre "isso estava no preço ou não".

Erros comuns na EAP de obra

• Copiar a planilha orçamentária e chamar de EAP. A planilha tem centenas de itens de insumo e serviço, sem gerenciamento, aprovações nem entrega.
• Organizar só por fase cronológica. "Fase 1, fase 2, fase 3" mistura serviços e não ajuda a medir nem a contratar.
• Usar verbos. "Executar fundações" é atividade. Na EAP, "Fundações" é entrega.
• Esquecer itens de longo prazo de fornecimento. Elevador, esquadrias sob medida e quadros elétricos precisam de pacote ou, no mínimo, de marco de pedido.
• Deixar terceiros fora. Concessionárias, prefeitura e Corpo de Bombeiros têm prazos que a obra não controla, mas que a EAP precisa mostrar.
• Mudar a estrutura no meio da obra. Depois que as medições começam, reorganizar a EAP quebra o histórico. Decida o corte por serviço ou por pavimento antes da primeira medição.

Monte a EAP da sua próxima obra

Comece pelo primeiro nível como resultado ("entregue e com habite-se"), defina o corte do segundo e do terceiro nível pela forma de medição e acrescente os ramos de gerenciamento, aprovações e entrega antes de abrir a planilha orçamentária. Depois, confira linha a linha se todo custo tem pacote e todo pacote tem custo. Outros formatos de estrutura, inclusive uma reforma de escola pública, estão em modelo de EAP de projeto, e o guia de planejamento de projetos mostra o que vem antes e depois da EAP.

Para desenhar a estrutura sem começar do zero, abra o editor de EAP grátis da Projeto Diário e escolha o modelo de obra: ele numera os itens, guarda o responsável e o dicionário de cada pacote e exporta em Excel e imagem para anexar ao plano da obra. Quando a estrutura for para o cronograma, o curso Microsoft Project Professional, da Projeto Diário, ensina a transformar os pacotes em tarefas de resumo, salvar a linha de base e acompanhar as medições.