Planejamento, Cronograma e Custos
Cronograma de projeto de arquitetura: etapas e exemplo
O cronograma de projeto de arquitetura parece simples: estudo preliminar, anteprojeto, projeto legal e executivo, um depois do outro. Na prática, a maior parte do prazo não depende do escritório. Ela está nas respostas do cliente a cada entrega, nos projetos complementares feitos por outros profissionais e, sobretudo, no tempo de análise da prefeitura até o alvará. Um cronograma que só lista as etapas de desenho promete uma data que o escritório não controla.
Este estudo de aplicação mostra como montar o cronograma de um projeto de arquitetura tratando essas três fontes de prazo como atividades, com um exemplo ilustrativo de residência, o cálculo do caminho crítico e os marcos que servem tanto para acompanhar o prazo quanto para organizar os honorários.
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As etapas do projeto de arquitetura
A norma da ABNT para projetos arquitetônicos, a NBR 16636-2, publicada em 2017 e que substituiu a antiga NBR 13532, organiza o trabalho em duas fases: uma fase de preparação, com levantamentos de informações, programa de necessidades e estudo de viabilidade, e uma fase de elaboração e desenvolvimento dos projetos técnicos, que inclui estudo preliminar, anteprojeto, projeto para licenciamento e projeto executivo. Os nomes usados no mercado variam um pouco, mas a sequência é esta:
| Etapa | O que entrega | Quem mais participa |
|---|---|---|
| Levantamento | Dados do terreno, legislação urbanística aplicável, levantamento topográfico | Topógrafo, cliente (documentos do imóvel) |
| Programa de necessidades | Lista de ambientes, áreas, usos e restrições | Cliente |
| Estudo de viabilidade | Confirmação de que o programa cabe no terreno e na legislação | Cliente |
| Estudo preliminar | Primeira solução: implantação, plantas e volumetria | Cliente (aprovação) |
| Anteprojeto | Solução definida, com dimensões e sistemas construtivos | Cliente, engenheiros dos complementares |
| Projeto legal (para licenciamento) | Peças exigidas para aprovação na prefeitura e em outros órgãos | Prefeitura, Corpo de Bombeiros quando aplicável |
| Projeto executivo | Detalhamento para construir, compatibilizado com os complementares | Engenheiros de estrutura e instalações, orçamentista |
Duas atividades costumam ficar fora das listas de etapas e entram no cronograma: o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo, no início, e a compatibilização entre arquitetura e projetos complementares, antes do executivo final.
O exemplo: residência unifamiliar
O exemplo é ilustrativo. Um escritório pequeno vai projetar uma residência térrea em terreno urbano. O contrato inclui duas rodadas de revisão por etapa, e os projetos estrutural, elétrico e hidráulico serão contratados de engenheiros parceiros. As durações estão em semanas:
| Atividade | Descrição | Duração | Predecessoras |
|---|---|---|---|
| A | Levantamento (terreno, legislação, topografia) | 2 | |
| B | Programa de necessidades com o cliente | 1 | |
| C | Estudo preliminar | 3 | A, B |
| D | Revisão e aprovação do estudo preliminar pelo cliente | 1 | C |
| E | Anteprojeto | 4 | D |
| F | Revisão e aprovação do anteprojeto pelo cliente | 1 | E |
| G | Projeto legal | 2 | F |
| H | Análise da prefeitura até o alvará | 8 | G |
| I | Projetos complementares (estrutura e instalações) | 6 | F |
| J | Projeto executivo de arquitetura | 6 | F |
| K | Compatibilização | 2 | I, J |
| L | Entrega do executivo final e caderno de especificações | 1 | K |
| M | Marco: obra liberada para começar (alvará e executivo) | 0 | H, L |
A duração da análise da prefeitura (H) é uma estimativa. Ela varia muito de um município para outro e, dentro do mesmo município, conforme o tipo de processo e as exigências feitas no caminho. O escritório deve usar o próprio histórico com aquela prefeitura e revisar a estimativa a cada contato com o processo.
O caminho crítico passa pela prefeitura
Fazendo o cálculo de ida: A termina na semana 2 e B na 1, então C vai da 2 à 5. A revisão D vai até a 6, o anteprojeto E até a 10, a aprovação F até a 11. A partir daí o projeto se divide:
- Ramo do licenciamento: projeto legal da 11 à 13, análise da prefeitura da 13 à 21.
- Ramo do executivo: complementares e executivo de arquitetura em paralelo, da 11 à 17; compatibilização da 17 à 19; entrega final na 20.
O marco M acontece na semana 21. O caminho crítico é A, C, D, E, F, G, H: 2 + 3 + 1 + 4 + 1 + 2 + 8 = 21 semanas. O ramo do executivo tem 1 semana de folga, e o programa de necessidades (B) também tem 1 semana de folga em relação ao levantamento.
Três leituras práticas:
- O projeto legal deve sair logo depois da aprovação do anteprojeto. Cada semana entre F e o protocolo na prefeitura é uma semana a mais na data final.
- As revisões do cliente estão no caminho crítico. Se o cliente leva três semanas para aprovar o estudo preliminar em vez de uma, a obra começa duas semanas mais tarde. Por isso o prazo de resposta do cliente precisa estar no contrato.
- O executivo tem pouca folga. Se a prefeitura analisar mais rápido, o executivo vira crítico. Se analisar mais devagar, por exemplo 12 semanas em vez de 8, o marco M vai para a semana 25 e o executivo passa a ter 5 semanas de folga.
O risco de fazer o executivo durante a aprovação
No exemplo, o executivo é desenvolvido enquanto a prefeitura analisa o projeto legal. Isso economiza semanas, mas tem um risco: se a análise resultar em exigências que mudam a planta (um recuo, uma área de ventilação, uma vaga de estacionamento), parte do executivo e dos complementares precisa ser refeita.
Duas práticas reduzem esse risco:
- Projeto legal com margem em relação às regras do município, sem soluções no limite que possam gerar exigência.
- Detalhamento por partes. Avance primeiro no que dificilmente muda (estrutura, instalações principais, áreas internas) e deixe para depois do alvará o que depende diretamente dos parâmetros analisados.
Marcos do cronograma e honorários
Os marcos de um projeto de arquitetura costumam coincidir com as aprovações do cliente, e muitos contratos vinculam parcelas dos honorários a eles. Um exemplo ilustrativo de cronograma de marcos e pagamentos para a residência:
| Marco | Semana prevista | Parcela do exemplo |
|---|---|---|
| Contrato assinado e RRT registrado | 0 | 20% |
| Estudo preliminar aprovado pelo cliente | 6 | 20% |
| Anteprojeto aprovado pelo cliente | 11 | 20% |
| Projeto legal protocolado na prefeitura | 13 | 10% |
| Executivo final entregue | 20 | 30% |
| Alvará emitido | 21 | Sem parcela |
Os percentuais são só do exemplo; cada contrato define os seus. O ponto é que o alvará não depende do escritório e, por isso, neste exemplo, não tem parcela vinculada. Como definir marcos com critério verificável está em marcos do projeto.
Como montar o cronograma do seu projeto de arquitetura
- Liste as etapas contratadas. Nem todo contrato inclui todas; reformas pequenas, por exemplo, podem dispensar algumas.
- Inclua as revisões do cliente como atividades, com a duração combinada e o número de rodadas.
- Inclua os terceiros: topografia, sondagem quando necessária, projetos complementares, prefeitura e outros órgãos.
- Defina as dependências. O projeto legal depende do anteprojeto aprovado; a compatibilização depende dos complementares e do executivo.
- Estime as durações com o histórico do escritório, separando trabalho de desenho de tempo de espera.
- Calcule o caminho crítico e veja onde está a folga. O passo a passo geral de montagem está em como fazer cronograma de projeto.
- Marque os marcos de aprovação e de pagamento.
- Atualize toda semana, principalmente a previsão da prefeitura, que é a estimativa menos confiável.
Se você prefere partir de uma estrutura pronta e adaptar, veja os exemplos em modelo de cronograma de projeto.
Erros comuns no cronograma de arquitetura
- Prometer a data da obra contando só as etapas de desenho. Sem a análise da prefeitura, a data é fictícia.
- Não limitar as revisões. Rodadas sem fim no estudo preliminar consomem o prazo inteiro do projeto.
- Esquecer os complementares. O executivo de arquitetura sem estrutura e instalações compatibilizadas não serve para construir.
- Protocolar tarde. O projeto legal parado na mesa do escritório é tempo perdido no caminho crítico.
- Não registrar as respostas do cliente. Quando a aprovação atrasa, o registro mostra de onde veio o atraso.
Do projeto para a obra
O marco final do cronograma de arquitetura é o início do planejamento da obra. O executivo compatibilizado vira a base da estrutura analítica da construção, como mostra o exemplo de EAP de obra, e o guia de planejamento de projetos mostra a sequência completa do planejamento.
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